El gobernador de California, Gavin Newsom, ha estado ocupado últimamente firmando nuevas leyes de vivienda. Para sus partidarios, las decenas de leyes que ha firmado representan un enorme esfuerzo para superar la escasez de vivienda que lleva décadas. Desafortunadamente, la nueva legislación refleja las mismas ideas cansadas que consistentemente no han logrado resolver la crisis inmobiliaria de California.
Los legisladores de California se han adherido durante mucho tiempo a dos supuestos básicos sobre cómo resolver la crisis inmobiliaria del estado. La primera es la creencia cuasi religiosa entre los responsables de las políticas de que las soluciones a la escasez de vivienda residen en la intervención gubernamental y los subsidios de los contribuyentes, y miden el éxito de estos programas por los dólares gastados, más que por los resultados obtenidos.
Esto es evidente en el paquete de vivienda firmado recientemente por Newsom que promete $2.2 mil millones en fondos estatales para la iniciativa Homekey+ para financiar unidades de vivienda de apoyo permanente para personas sin hogar. Segundo comunicado oficial“Homekey+ ampliará el exitoso modelo Homekey” de convertir edificios existentes en “viviendas asequibles permanentes” (es decir, viviendas subsidiadas permanentemente). No importa que Project Homekey se haya visto envuelto en un escándalo financiero por otorgar importantes subvenciones para proyectos de conversión de hoteles que, según el Los Ángeles Timesen gran medida “permanecen vacíos e inconclusos” y corren el riesgo de ser ejecutados.
El segundo supuesto que ha guiado durante mucho tiempo la política de vivienda de California es la creencia inquebrantable de que las soluciones de vivienda deben reservarse para viviendas “asequibles”, pero no para viviendas a precio de mercado. La medida del éxito de estas soluciones es la cantidad de legislación aprobada, lo cual es bastante evidente en la treinta y dos proyectos de ley de vivienda Newsom firmó recientemente.
Estos proyectos de ley señalan algunas reformas positivas, como exenciones CEQA, liberalización de zonificación y aprobaciones de permisos ministeriales, suficientes para indicar que nuestros legisladores saben lo que se debe hacer para fomentar nuevas construcciones. Desafortunadamente, como siempre, los proyectos de ley se ven obstaculizados por requisitos de vivienda asequible que socavan los beneficios prometidos. AB 3093 incluso creó dos nuevas categorías, “ingresos extremadamente bajos” e “ingresos extremadamente bajos”, para la futura política de vivienda.
Los mandatos de asequibilidad, también conocidos como “zonificación inclusiva”, son quizás las disposiciones más comunes adjuntas a las reformas de vivienda. El problema es que es desalentador. El efecto que tienen los mandatos de asequibilidad en la construcción de viviendas nuevas a menudo supera los efectos alentadores de la desregulación. Dos investigadores de la Universidad de PensilvaniaAl estudiar el programa Obligatorio de Asequibilidad de Vivienda (MHA, por sus siglas en inglés) de Seattle, se encontró que las áreas de la ciudad que habían sido “reurbanizadas” con un requisito de asequibilidad en realidad experimentaron una disminución en construcción de viviendas de nueva construcción.
Los resultados de Seattle son consistentes con otros estudios de los mandatos de asequibilidad. Los economistas Benjamin Powell y Edward Stringham examinó 45 ciudades y encontró que, en promedio, “las nuevas construcciones disminuyen un 31 por ciento el año después de que se adopta la zonificación inclusiva”. Sin embargo, Newsom y la Legislatura de California insisten en agregar este requisito a casi todas las reformas de vivienda positivas que aprueben.
La realidad bien documentada que los políticos de California no pueden o no quieren reconocer es que cuando se facilita la construcción de viviendas para Alguien nivel de ingresos, el costo de la vivienda disminuye para todo esta bien nivel de ingresos. Un investigador de la Universidad de Nueva York Descubrieron que por cada aumento del 10% en la oferta de viviendas a precio de mercado, los alquileres caían un 1% en general. La razón de esto no es difícil de entender: las nuevas viviendas a precio de mercado crean vacantes en otros lugares.
Las reformas insulsas que cambian débilmente las políticas existentes, socavan la necesaria desregulación con mandatos de asequibilidad y desperdician miles de millones de dólares de los contribuyentes en proyectos de vivienda mal concebidos podrían ser buenas políticas, pero han producido décadas de políticas fallidas.
Si los formuladores de políticas de California toman en serio la solución de la crisis inmobiliaria, deben apoyar una desregulación radical del mercado inmobiliario tanto a nivel local como estatal para fomentar un mayor desarrollo privado de viviendas a precio de mercado, y estas reformas deben realizarse sin condiciones. En resumen, California necesita facilitar la construcción.
Pero mientras el estado siga dependiendo de las mismas viejas ideas, el único camino hacia viviendas asequibles que California puede esperar seguir de manera realista es el modelo de Detroit: la fuga masiva de la población hasta que el número de viviendas existentes disminuya supere la masa que disminuye rápidamente. de residentes.
Christopher Calton, Ph.D., es investigador asociado sobre vivienda y personas sin hogar en el instituto independiente en Oakland, California
