Las tasas de interés han bajado, pero los propietarios no ceden

Por Rukmini Callimachi | Los New York Times

En una conferencia telefónica sobre resultados financieros el mes pasado, se le preguntó al director ejecutivo de la firma inmobiliaria en línea Redfin si tenía un plan de contingencia en caso de que las tasas de interés no bajaran. Su respuesta tal vez fue demasiado contundente.

“Gran pregunta”, comenzó Glenn Kelman, director ejecutivo, en la llamada del 6 de agosto, “el plan B es beber nuestra orina o la sangre de nuestros competidores”.

Poco más de un minuto después, se corrigió y dijo que no debería haber usado esas palabras exactas. Pero para los analistas en la llamada, su punto era claro: la economía inmobiliaria está pasando apuros, y una de las principales razones ha sido el aumento de las tasas de interés, que alcanzaron una caída máxima del 7,79% el año pasado.

Desde entonces, la tasa hipotecaria a 30 años ha caído a 7, luego a 6 y, desde la semana pasada, ha caído al 6,35%. La caída, junto con un “probable” recorte de tipos por parte de la Reserva Federal en su próxima reunión de septiembre, debería ser una buena noticia para la economía inmobiliaria, pero sigue siendo un problema estructural importante. Según datos publicados recientemente por Redfin, alrededor del 60% de los propietarios de viviendas tienen hipotecas pendientes a tasas inferiores al 4%.

Si un propietario vendiera y comprara una casa nueva en un vecindario similar, estaría renunciando a una tasa baja por una que sea al menos 2,5 puntos porcentuales más alta. Para muchos propietarios, esto simplemente no tiene sentido, un fenómeno que los economistas llaman “esposas de oro”.

Si bien la reciente caída de las tasas hipotecarias ha sido significativa (más de 1 punto en menos de un año), entrevisté a siete economistas, así como a expertos en finanzas y bienes raíces, que dicen que no es suficiente.

“Es una gota en el mar”, dijo Sam Khater, economista jefe de Freddie Mac.

Una batalla de Sísifo

Según Daniel McCue, investigador asociado del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard, la reciente caída de las tarifas equivale a una reducción del 2% en los precios de las viviendas.

Los cálculos son los siguientes: tomemos una casa con un precio promedio nacional, que es de aproximadamente $430,000. La reciente caída en las tasas de interés habría reducido $66 del pago mensual de aproximadamente $3,435, estimó McCue. Si la tasa de interés no hubiera bajado, esos $66 de ahorro equivaldrían a comprar la misma casa por aproximadamente $424,000.

Si bien esto puede parecer significativo, McCue señala que los precios de las viviendas han aumentado más del 4,5% sólo este año, según el índice Case-Shiller. McCue estima que las tasas tendrían que bajar casi otro medio punto, a alrededor del 6,09%, para que los propietarios vuelvan a realizar los pagos que deberían haber realizado en el primer mes de este año.

Pinta un cuadro de una lucha de Sísifo: las tasas han caído, reduciendo el costo de una hipoteca mensual, pero a pesar de esto, los precios continúan aumentando, anulando cualquier ahorro.

“El resultado final”, dijo McCue, “no es suficiente para compensar el aumento de precios”.

al margen

Según un documento publicado el mes pasado por la Oficina Nacional de Investigación Económica, el año pasado se produjeron alrededor de 800.000 movimientos menos, resultado directo de lo que los economistas llaman el “efecto de bloqueo de tipos” o “esposas de oro”.

Las familias en crecimiento han pospuesto mudarse a casas más grandes. Las familias que esperaban dar un salto cualitativo lo han pospuesto. Y mucha gente se quedó al margen, esperando y observando.

Aún así, la gente está ansiosa por hacer las maletas, según una encuesta de más de 1.000 propietarios publicada el miércoles por Point, una nueva empresa con garantía hipotecaria. Alrededor del 72% de los propietarios desean mudarse, frente al 35% del año pasado, según descubrió la startup.

Sean Adu-Gyamfi, de 33 años, agente asociado de Coldwell Banker Warburg, dedica una hora al día a enviar mensajes de texto a la lista de contactos e indecisos que ha acumulado en los meses transcurridos desde que alcanzó su nivel más alto en dos décadas de tasas de interés.

Sus mensajes se difundieron principalmente a través del éter. “Muy poca participación”, dijo.

Luego, cuando las tasas cayeron al 6,49% desde el 6,73% en la primera quincena de agosto, empezó a obtener respuestas.

Entre las personas que respondieron se encontraba Christina Branche, de 31 años: “Estaba esperando que las tarifas bajaran con seguridad”, dijo, afirmando que estaba en el trabajo en Citigroup, donde es asesora legal interna, cuando recibió una alerta sobre el su teléfono sobre la bajada de tarifas.

Cuando el mensaje de Adu-Gyamfi apareció algún tiempo después, decidió retomar su búsqueda: había estado buscando durante más de un año y se había rendido, frustrada por el doble golpe de las altas tasas de interés y los altos precios de la vivienda.

Siguiendo el consejo de su agente de bienes raíces, comenzó a buscar en el vecindario del Alto Manhattan de la ciudad de Nueva York, incluido un vecindario no lejos de Cloisters, un puesto avanzado del Met, donde un anuncio llamó su atención: una cooperativa de dos dormitorios que decía a un precio de alrededor de 700.000 dólares.

Pero Branche cae en una categoría única: el comprador de vivienda por primera vez. No tiene ninguna hipoteca previa a la que renunciar, por lo que no tiene “esposas de oro”.

El sector más afectado de la economía inmobiliaria es el llamado sector de “reventa”, o viviendas que ya se poseían y se venden nuevamente.

“Ese segmento de mercado es lo que realmente se ha evaporado”, dijo Lance Lambert, cofundador de la plataforma de noticias e investigación ResiClub y uno de los analistas en la conferencia telefónica sobre ganancias de Redfin el mes pasado, quien anteriormente informó sobre los coloridos comentarios de Kelman.

Según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, las ventas de viviendas usadas se mantienen en su nivel más bajo desde 1995, pero hoy el país tiene alrededor de 70 millones de personas más.

cinco d

John Campbell, analista de investigación especializado en acciones inmobiliarias de la firma de investigación de inversiones Stephens Inc., se refiere a las cinco “D” que impulsan la economía inmobiliaria incluso en tiempos como estos, cuando las finanzas para comprar una casa están fuera de control: diamantes (o matrimonio), pañales (o tener hijos), divorcio, reducción de personal y muerte. Los acontecimientos importantes de la vida, dijo, eventualmente abrumarán a un subconjunto de familias que están tratando de esperar.

“Como si ya no tuvieras que vivir en tu casa con tu ex esposa, ¿verdad? Y con su nuevo marido”, dijo Campbell.

Fue la última de las D, la muerte, la que finalmente volvió a arreglar las cosas para Branche: la cooperativa de la que se había enamorado se había ofrecido a un precio competitivo porque su anterior propietario había fallecido.

Cuando bajó del metro en el barrio de Hudson Heights, se sintió como en casa, y entonces comprendió por qué: como ávida corredora, había hecho largas carreras a lo largo del río Hudson, hasta llegar al Fort Tryon Park, un lugar verde accesible a pie desde la cooperativa.

El apartamento tiene un arco curvo y un mosaico azul en el baño que le recordó los baños públicos que había visitado en Estambul. A ella le gustó inmediatamente: “No soy una persona grande, pero te hace sentir grande”, dijo.

En agosto, su oferta fue aceptada gracias a la convergencia de dos fuerzas: tipos de interés más bajos y una de los demócratas.

Desde que el CEO de Redfin hizo estas contundentes declaraciones, el precio de las acciones de la compañía ha saltado de poco más de 7 dólares a poco menos de 10 dólares, muy lejos de su máximo de 96 dólares hace unos años, pero también significativamente mejor que a principios del verano.

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