Las políticas de vivienda de California no siempre han sido muy efectivas. ¿Podrían estas nuevas leyes darles fuerza?

California ha aprobado decenas de proyectos de ley en los últimos años destinados a fomentar la construcción de nuevas viviendas, pero no todos han sido eficaces para construir más viviendas, ya que los opositores han encontrado soluciones para resistirse a las nuevas construcciones.

Este año, la legislatura estatal aprobó varios proyectos de ley diseñados para fortalecer las leyes que ya están en vigor al proporcionar mecanismos de aplicación o llenar vacíos que hacían poco clara su implementación.

“No más excusas”, dijo el gobernador Gavin Newsom cuando firmó un paquete de 32 nuevos proyectos de ley de vivienda que entraron en vigor en septiembre. “Estas nuevas leyes, combinadas con los recursos sin precedentes del estado, proporcionarán más viviendas, sacarán a la gente de las calles y brindarán un apoyo que cambiará sus vidas y beneficiará a todos los californianos”.

Muchas de las leyes involucran una de las leyes de vivienda más antiguas que existen: la Ley de Responsabilidad de la Vivienda, aprobada en 1982, que indica a las ciudades cuántas unidades de vivienda deben construir cada ocho años y luego les exige que elaboren un plan que muestre cómo deben construirse. construido. . Lo haré.

La SB 1037, aprobada este año, permitirá a los funcionarios estatales imponer nuevas multas a las ciudades que no den luz verde a más viviendas o no presenten un plan aprobado para sus futuras metas de construcción de viviendas.

Newsom ha amenazado con demandar a las ciudades a las que acusa de violar las leyes de vivienda, incluida Half Moon Bay, cuya comisión de planificación Lentas aprobaciones para proyecto de vivienda para trabajadores agrícolas. allá. Ahora, la nueva norma plantearía una nueva amenaza sobre sus cabezas. Cualquier multa impuesta a las ciudades se destinaría a un fondo de vivienda asequible para esa jurisdicción.

Según la Ley de Responsabilidad de la Vivienda, las ciudades sin un plan de vivienda aprobado también están sujetas a una disposición denominada “reparación del constructor” – lo que permite a los desarrolladores eludir los códigos de zonificación locales y proponer proyectos mucho más altos y densos de lo que normalmente se permitirían – siempre y cuando el 20% de las unidades se alquilen a precios asequibles a inquilinos calificados.

Cuando varias ciudades del Área de la Bahía retrasaron los plazos para presentar un plan de vivienda aprobado por el estado en 2022, varios desarrolladores decidieron hacer uso de la herramienta poco conocida. Los vecinos temían que sus ciudades de baja densidad pudieran “manhattanizarse”. Los proyectos incluyen un complejo de tres torres en el antiguo campus de Sunset Magazine en Menlo Park y un hotel y proyecto de viviendas en Vinícola da Montanha en las colinas detrás de Saratoga.

Pero esos proyectos no se han llevado a cabo y, de hecho, ni uno solo de los 98 proyectos de reparación propuestos por los constructores en el Área de la Bahía se ha iniciado todavía, ya que las ciudades explotan las lagunas en las disposiciones de reparación de los constructores para evitar que los proyectos avancen.

AB 1893, escrito por Buffy Wicks, miembro de la Asamblea Demócrata de Oakland, cierra algunas de estas lagunas y también controla algunas de las disposiciones del controvertido estatuto de vivienda para que los desarrolladores no puedan construir lo que quieran, al tiempo que les permite construir ciudades un poco más densas y altas. sin elemento de vivienda homologado.

Un segundo proyecto de ley de “limpieza” de Wicks amplía su Ley de Vivienda Asequible y Empleos en Carreteras Altas de 2022, también conocida como AB 2011, que permitió la construcción de viviendas multifamiliares por derecho en la mayoría de las ubicaciones con zonas comerciales.

Y bajo la SB 937 del senador estatal demócrata de San Francisco Scott Wiener, los desarrolladores no tendrán que pagar tarifas de impacto -que son impuestas por los gobiernos locales a las nuevas construcciones- hasta que se complete el proyecto, una medida que tiene como objetivo ayudar a reducir costos y hacer realidad más proyectos.

“Se ve un patrón en el que la Legislatura aprueba proyectos de ley de vivienda y las ciudades encuentran formas de salir de ellos”, dijo Matthew Lewis, portavoz del grupo pro vivienda California YIMBY, sobre la naturaleza de “limpieza” de la mayoría de los proyectos de ley de vivienda de este año. año. sesión. “Es un juego del gato y el ratón, y en la medida en que necesitemos seguir persiguiendo a los ratones, lo haremos”.

Si bien Newsom firmó la mayoría de los proyectos de ley de vivienda aprobados en la legislatura, también dejó algunos sobre la mesa.

En particular, el gobernador, que se considera ampliamente interesado en un cargo superior, vetó la AB 3068, que habría otorgado a los desarrolladores aprobaciones rápidas para conversiones de oficinas a viviendas en los centros urbanos de todo el estado. En un mensaje de veto, Newsom dijo que apoyaba las conversiones de oficinas, pero dijo que el proyecto de ley iba demasiado lejos al dar a las ciudades poder para hacer cumplir las normas laborales. El proyecto de ley habría obligado a cualquier desarrollador que aprovechara la simplificación a pagar a los trabajadores los salarios prevalecientes y habría otorgado a las ciudades el poder de revocar un permiso de construcción y emitir una orden de suspensión de trabajos si encontraban que los desarrolladores no cumplían, se agregó una enmienda al final del proyecto. sesión.

Newsom lo llamó “una expansión significativa más allá de la ley existente”. Actualmente, las ciudades solo pueden detener la construcción de proyectos por un pequeño subconjunto de violaciones, como si la salud o la seguridad inmediata de los trabajadores se ven amenazadas.