El asesor del condado de Cook, Fritz Kaegi, subió al escenario en el City Club de Chicago el jueves para calmar las preocupaciones sobre un “círculo vicioso” y el aumento de las facturas de impuestos, y le dijo a la multitud que las preocupaciones sobre una espiral descendente en los valores de las propiedades en el centro de la ciudad son exageradas. .
“A los edificios de oficinas de alta gama les está yendo bien”, dijo durante su aparición en la serie de charlas a la hora del almuerzo. “Los alquileres se están manteniendo mejor, las valoraciones se están manteniendo mejor, la ocupación se está manteniendo mejor en los edificios trofeo”.
La teoría del círculo vicioso es que cuando los grandes edificios comerciales tienen valoraciones de propiedad más bajas, aumenta la carga fiscal sobre los propietarios, lo que alimenta un éxodo de residentes. Con menos gente para pagar, aquellos que se quedaran tendrían que asumir una mayor parte de la carga impositiva, presionando más para irse y alimentando la pérdida de propietarios de viviendas y empresas, acelerando la desinversión y el declive económico. Aquellos miedos fueron desencadenados por continuos máximos históricos en las tasas de desocupación en los edificios de oficinas del centro de la ciudad durante la primera mitad de 2024, así como por una ola de ejecuciones hipotecarias en el centro de la ciudad.
La oficina de Kaegi aún no ha publicado nuevas evaluaciones del centro de la ciudad. Pero el evaluador dijo que le preocupa más que “otras personas se preocupen por esto”, y predijo que el peor de los casos “no va a suceder en Chicago”.
Los impuestos a la propiedad son un juego de suma cero. Cuando un contribuyente paga menos, todos los demás compensan la diferencia. En el caso de Chicago, los edificios de oficinas del centro suelen absorber una gran parte del valor y la carga fiscal de la ciudad. Cuando el valor de los grandes edificios cae, normalmente significa que los propietarios soportarán más cargas fiscales.
Pero las oficinas del área de Loop, incluidas Fulton Market y Near North Side, representan una proporción menor de la base impositiva sobre la propiedad de lo que la gente cree, argumentó Kaegi, sólo el 20 por ciento de la base impositiva de Chicago, no el 40 por ciento o el 50 por ciento, como dijo. algunos suponen.
Los edificios de oficinas de nivel inferior están experimentando caídas de valor más drásticas debido al aumento de las vacantes, dijo Kaegi, citando las tendencias de trabajo desde casa. Pero estas propiedades de nivel inferior representan “menos del 5 por ciento de la base impositiva de Chicago”, dijo Kaegi. “Hay menos riesgo de lo que piensas”.
Sin embargo, los rascacielos recientemente construidos o renovados han obtenido buenos resultados, según un informe reciente de Savillsuna empresa de bienes raíces comerciales.
Además, el área del Loop tiene un amortiguador incorporado: los distritos que financian incrementos impositivos. Algunos de los edificios más grandes de la ciudad, incluida la Torre Willis, se encuentran en un TIF. Si su valor cae, no perjudica la base impositiva general de la ciudad, solo los saldos de fondos de cada TIF individual.
Aún así, muchos propietarios de Chicago ya han sido tomados por sorpresa por sus nuevas evaluaciones. El valor medio de una vivienda unifamiliar definida por Kaegi ha crecido entre un 16% y un 19% en varios municipios de Chicago.
“Los últimos tres años han sido los tres años más fuertes para los precios de las viviendas en el condado de Cook y Chicago que los últimos 20”, dijo Kaegi. “La gente todavía se está adaptando a esto”.
Ese ajuste significó aumentos récord en los impuestos a la propiedad en los suburbios del sur este año y en los suburbios del norte el año anterior. Kaegi atribuyó parte de la culpa a la Junta de Revisión del condado, que escucha las apelaciones sobre impuestos a la propiedad. Debido a que dieron reducciones a los propietarios de propiedades comerciales, los propietarios residenciales pagaron más.
Kaegi dijo que está redactando una legislación para aliviar el proyecto de ley para Residentes de bajos ingresos que ven grandes aumentos en sus facturas.. Sin embargo, Kaegi no espera presentar esta legislación a los legisladores estatales hasta la próxima primavera. Tampoco identificó una fuente de financiación para pagarlo.
La aparición de Kaegi en el City Club se produjo después de que la investigación del mes pasado realizada por el Tribune y el Illinois Answers Project descubriera que su oficina había clasificado incorrectamente cientos de propiedades en todo el condadono lograr capturar nuevas construcciones y mejoras importantes a hogares y negocios.
Su oficina prometió que auditaría las licencias antiguas y renovaría sus flujos de trabajo internos cuando llegaran nuevas licencias. Respondiendo a preguntas públicas por primera vez sobre estas promesas, Kaegi ofreció pocos detalles y dijo que la oficina “siempre está buscando mejorar la forma en que encontramos licencias”.
Publicado originalmente:
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