Crown Community Development acuerda compartir fondos TIF del proyecto propuesto de Sugar Grove

Crown Community Development acordó compartir con los gobiernos locales algunos de los fondos generados por un aumento de impuestos que el distrito solicitó para apoyar un desarrollo propuesto en Sugar Grove, anunciaron funcionarios de la aldea el martes.

El anuncio, hecho por la presidenta de Sugar Grove Village, Jennifer Konen, se produjo cerca del final de una reunión de casi siete horas sobre “The Grove”, el Controvertido desarrollo de uso mixto de 760 acres propuesta por Crown Community Development alrededor de la intersección de la Interestatal 88 y la Ruta 47. Algunos residentes permanecieron durante toda la reunión, esperando hasta después de la medianoche para hablar en un período de comentarios públicos y dar sus opiniones sobre la propuesta.

De las 12 personas que hablaron durante los comentarios públicos, todas menos una expresaron su oposición al desarrollo.

Según Konen, Sugar Grove se reunió con Crown Community Development por la preocupación de que el proyecto, que algún día podría albergar almacenes, centros de datos, desarrollo comercial y hasta 1.500 unidades residenciales, sobrecargaría los recursos de los gobiernos locales y otros organismos tributarios, como distritos escolares si no pudieran beneficiarse del aumento de los impuestos a la propiedad generados por el desarrollo debido al financiamiento de incremento de impuestos, o TIF, que el distrito colocó en el área de desarrollo.

En un distrito TIF, que es un tipo de incentivo de desarrollo económico permitido por la ley estatal, los impuestos a la propiedad que provienen de nuevos desarrollos en el área no van a las agencias tributarias como lo harían normalmente. En cambio, estos impuestos adicionales o “incrementales” van a un fondo especial, que puede usarse para pagar los costos asociados con la mejora del área, como a través de infraestructura como líneas de agua o caminos.

Según el acuerdo TIF propuesto anteriormente por Crown Community Development, la empresa recibiría un reembolso por ciertas mejoras que realizó en el área utilizando hasta $109 millones en fondos generados por TIF.

A medida que el distrito TIF genere fondos, el dinero se dividiría entre la Corona y la aldea, el 90% se destinaría a pagar a la empresa y el 10% se destinaría a la aldea para cualquier mejora que necesite realizar en el área, según la propuesta original. .

Sin embargo, Konen dijo que la Corona acordó renunciar a otro 10% de los fondos para que puedan distribuirse entre otros organismos tributarios, declarando los fondos como excedentes a medida que se generan cada año.

Suponiendo que el proyecto se desarrolle según los planes de la Corona, este 10% del excedente declarado de fondos TIF distribuiría un total de 37 millones de dólares a todos los organismos tributarios locales durante los 23 años de existencia del distrito TIF, según Konen.

Dijo que el Distrito Escolar de Kaneland, que era una preocupación para algunos que anteriormente habían dicho que el distrito ya tenía problemas financieros, recibiría $26 millones de esos fondos.

Estos fondos “excedentes” se sumarían al dinero que el distrito escolar ya habría recibido según el acuerdo TIF propuesto originalmente y otros acuerdos propuestos, como tarifas de impacto y tarifas de dinero de tierras, dijo Konen.

El acuerdo TIF propuesto originalmente incluye pagos de fondos TIF del distrito para cubrir el costo de la educación de todos los estudiantes que viven en viviendas financiadas por TIF, que el personal de la aldea dijo anteriormente que se pagaría primero, antes de cualquier otro compromiso.

La posible desventaja de declarar el 10% como excedente es que Crown Community Development solo recibiría el 80% de los fondos generados en el distrito TIF, en lugar del 90% propuesto originalmente, lo que le tomaría más tiempo a la aldea pagar a Crown por el trabajo. que la empresa para mejorar el terreno, según Konen.

Dijo que cuanto más se tarde en pagar a Crown, más terminará gastando la aldea en pagos de intereses descritos en el acuerdo TIF.

Sin embargo, si el distrito TIF no genera suficientes fondos dentro de sus 23 años de existencia para pagar a la Corona por el trabajo aplicable más los intereses, la aldea no estará obligada a utilizar sus otros fondos para pagar a la Corona, dijeron anteriormente los funcionarios de la aldea.

Si el desarrollo se construye según lo planeado, el distrito TIF debería generar más que suficiente para pagar a Crown, según un memorando de la firma consultora de desarrollo económico SB Friedman, que decía que el distrito debería generar hasta $340 millones durante su vida útil.

La Junta de Sugar Grove Village no tomó ninguna decisión en la reunión del martes, ya que la reunión fue solo para escuchar los comentarios del público y discutir el desarrollo propuesto.

La primera vez que el consejo probablemente votará sobre cualquier parte del proyecto será en su próxima reunión el 3 de septiembre, según un Calendario de reuniones publicado en el sitio web del pueblo..

La reunión entre Sugar Grove y Crown Community Development para discutir el cambio en la asignación de fondos TIF se produjo después de que algunos residentes y funcionarios electos en Sugar Grove y otras comunidades cercanas expresaron su preocupación de que los gobiernos y distritos locales se verán obligados a aumentar los impuestos a la propiedad para apoyar a los residentes existentes. desarrollo dentro del distrito TIF propuesto.

El aumento de los impuestos se encuentra entre las muchas preocupaciones que tienen los residentes y los funcionarios opositores sobre el desarrollo propuesto. Otras preocupaciones incluyen la elegibilidad del área bajo la Ley TIF, la viabilidad del proyecto y el impacto potencial del proyecto en el tráfico, la salud pública y el carácter rural del área.

El lunes, el presidente de Elburn Village, Jeff Walter, envió un correo electrónico a la Junta de Sugar Grove Village oponiéndose al desarrollo propuesto, argumentando que el uso de un distrito TIF para apoyar el desarrollo residencial ejercerá presión sobre los recursos públicos y representará una carga y un beneficio financiero para los contribuyentes existentes, incluidos los de Elburn. .

“Insto a la Junta de Sugar Grove Village a reconsiderar cuidadosamente el establecimiento de un TIF para este desarrollo y garantizar que cualquier decisión fiscal que se tome no afecte negativamente la estabilidad financiera de los municipios vecinos y los organismos tributarios”, dijo en el correo electrónico.

Walter dijo en el correo electrónico que también estaba preocupado por el tráfico generado por un desarrollo tan grande y el impacto que el tráfico tendría en Elburn, particularmente en el centro de la ciudad, que, según dijo, “depende en gran medida del flujo fluido del tráfico hacia la comodidad y seguridad de nuestros residentes y visitantes”.

Pidió a la Junta de Sugar Grove Village que “aplazara cualquier decisión sobre la mitad norte del proyecto hasta que se hayan identificado las mejoras de infraestructura necesarias y el Departamento de Transporte de Illinois pueda implementarlas en la Ruta 47 al norte de la I-88 a través del pueblo de Elburn. .”

En junio, la supervisora ​​del municipio de Blackberry, Esther Steel, y el comisionado de carreteras del municipio, Rod Fleece, dijeron en dos cartas separadas a Sugar Grove que tenían preocupaciones similares.

Aunque las cartas tenían diferentes objeciones al desarrollo propuesto, ambas dijeron que el distrito TIF agotaría sus recursos financieros a medida que se desarrollara el proyecto y se necesitaran los servicios, pero no proporcionaron impuestos a la propiedad adicionales.

En la reunión del martes, Konen dijo que el cambio propuesto a la asignación del distrito TIF acordado recientemente por la Corona, que declararía el 10% del fondo TIF como superávit para que pudiera distribuirse entre todos los organismos tributarios, debería ayudar a aliviar algunas de las preocupaciones de Municipio de Blackberry.

Los residentes que hablaron durante el período de comentarios públicos de la reunión y se opusieron al proyecto expresaron preocupaciones familiares. Muchos señalaron la importante oposición pública al proyecto como una razón por la cual los administradores de Sugar Grove deberían votar en contra de la propuesta.

Pero un sentimiento común entre muchos oradores fue que a la Junta de Sugar Grove Village no le importaba lo que los residentes tuvieran que decir, particularmente si esos residentes vivían fuera de los límites de Sugar Grove. Dijeron que realizar comentarios públicos a medianoche durante la reunión del martes era evidencia de que a los fideicomisarios no les importaban las preocupaciones del público.

El período de comentarios públicos de la reunión siguió a unas seis horas de discusión por parte del Concejo Municipal de Sugar Grove, que comenzó a las 6 p.m. y duró hasta cerca de la medianoche.

La reunión del martes fue una continuación de una reunión que comenzó el 20 de agosto.

La reunión duró cinco horas y media antes de que los fideicomisarios votaran a favor de continuar la reunión el 22 de agosto. La siguiente reunión duró otras cinco horas y media, y los fideicomisarios votaron nuevamente para continuar la reunión este martes, cuando finalmente se levantó después de casi 18 horas en total durante los tres días.

Durante los tres días, los administradores de Sugar Grove analizaron los diferentes acuerdos que deben aprobarse para que el proyecto de The Grove avance.

Estos acuerdos son para la anexión de 760 acres en Sugar Grove, la subdivisión del terreno en áreas de diferentes usos, la zonificación del terreno bajo un Distrito de Desarrollo Planificado y un acuerdo que describe los términos del distrito TIF, que se llama acuerdo de reurbanización.

La Junta de la Aldea solicitó una serie de cambios en la zonificación, el acuerdo de subdivisión y el acuerdo de anexión del Distrito de Desarrollo Planificado, y la mayoría fueron aceptados por Jennifer Cowan de Crown Community Development.

Para aquellos con los que no estuvo de acuerdo de inmediato, pidió más tiempo para considerar cómo afectaría esto a los planes de la empresa.

En las reuniones de la semana pasada, Cowan acordó restringir el uso de centros industriales pesados ​​y de reciclaje dentro del área del parque empresarial del desarrollo.

La semana pasada, también acordó suspender la construcción de áreas predominantemente residenciales en un área de uso mixto para fomentar el desarrollo comercial durante ocho años o hasta que el 80% del área residencial anterior estuviera completamente desarrollada, lo que fuera más largo.

El martes, Cowan acordó reducir la altura máxima de los edificios dentro del parque empresarial de 60 pies a 48 pies, excepto los centros de datos que tienen su propia altura máxima de 65 pies. También acordó aumentar los retrasos en la construcción a lo largo de los límites del parque empresarial con las áreas residenciales propuestas o existentes.

Una cláusula en el acuerdo de anexión que requería que la aldea ayudara a Crown Community Development a adquirir tierras a través de dominio eminente si otros esfuerzos para adquirir la tierra no tenían éxito, lo que ha sido motivo de preocupación para los residentes que se oponen al proyecto, se cambió para incluir solo áreas muy específicas.

Cowan dijo que la compañía necesitaría controlar estos terrenos para instalar la infraestructura necesaria para desarrollar el proyecto o solicitada por la aldea, incluidas líneas de agua y construcción de carreteras.

Las tres áreas que podrían verse afectadas están cerca del vecindario Hannaford Farms en Sugar Grove, dijo Cowan.

Cowan también acordó incluir límites a la cantidad de agua que el desarrollo puede extraer. Los residentes y administradores habían expresado previamente su preocupación de que el sistema de agua de Sugar Grove no pudiera soportar el desarrollo, a pesar de que un informe de la aldea decía que sí podría.

También se realizaron otros cambios en los diversos acuerdos propuestos, desde la expansión de senderos hasta la cantidad de árboles colocados a lo largo de Seavey Road para bloquear las vistas del parque empresarial.

Incluso con los cambios, los fideicomisarios Heidi Lendi y Sean Michels parecían estar en contra del proyecto propuesto. No se realizaron votaciones formales en la reunión.

La reunión que comenzó el 20 de agosto y terminó el martes estuvo lejos de ser la primera sobre el desarrollo propuesto.

¿Alguna vez has pasado por un Junta de Revisión Conjunta de varios organismos tributarios que se vería afectado por el distrito TIF propuesto, fue creado para audiencia pública sobre el distrito TIF propuesto y fue objeto de un debate que duró varios días Reunión de la Comisión del Plan de Sugar Grove y de la Junta de Apelaciones de Zonificación que duró unas 12 horas durante varios días.

rsmith@chicagotribune.com